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Bail professionnel

Mise à jour 06/10/2025 Entreprise

Bail professionnel : définition, règles et cas pratiques pour l'entreprise

Définition générale

Le bail professionnel est un contrat de location immobilière destiné aux locaux exclusivement affectés à l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale, non industrielle, non artisanale et non agricole. Il s'adresse principalement aux personnes physiques ou morales dont les revenus relèvent du régime des BNC (bénéfices non commerciaux), et il encadre les relations entre le bailleur et le locataire en matière d'usage, de loyer, de charges et de réparations. Le bail professionnel se distingue juridiquement du bail commercial et du bail dérogatoire par son champ d'application et par les règles de renouvellement, de résiliation et d'indemnisation.

Personnes et locaux concernés

Peuvent conclure un bail professionnel : les professions libérales réglementées ou non (médecins, avocats, architectes, experts-comptables, consultants, etc.), ainsi que toute activité relevant fiscalement des BNC. Le document doit porter sur un local à usage exclusivement professionnel : il est incompatible avec une utilisation mixte habitation-exercice professionnel. Si le local a une double destination (habitation + activité), il convient de recourir à un bail mixte ou à des dispositions particulières.

Forme et formalités

Le bail professionnel doit être établi par écrit. Il n'exige pas de formalisme spécifique sauf lorsque sa durée excède douze ans : dans ce cas, l'acte doit être signé devant notaire. La rédaction peut être faite par les parties, par un avocat ou par un notaire. Il est recommandé d'enregistrer le bail et de conserver toutes les annexes techniques et administratives.

Diagnostics et annexes

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Diagnostic amiante, si applicable en fonction de l'état du bâti.
  • État des risques et pollutions (ER) selon la réglementation en vigueur (ERNMT/ESRIS ou équivalent suivant la date de référence).
  • Plans et description précise des locaux (surface, parties privatives et communes).

Contenu et clauses essentielles

Le bail professionnel doit préciser au minimum l'identité du bailleur et du locataire, la description précise du local, la destination professionnelle, la durée, le montant du loyer, les modalités de paiement, les conditions de révision et d'indexation, la répartition des charges, le dépôt de garantie, les obligations d'entretien et de réparations, l'assurance, les conditions de sous-location ou de cession, ainsi que les règles relatives à la remise en état. Parmi les clauses usuelles figurent :

  • Clause d'indexation du loyer (référence à un indice légal ou professionnel).
  • Clause de répartition des grosses réparations (article 606 C. civ. ou convention contraire).
  • Interdiction ou encadrement de la sous-location et de la cession du bail.
  • Clause de destination limitant l'activité autorisée dans le local.

Durée, renouvellement et résiliation

La durée minimale d'un bail professionnel est de six ans, mais les parties peuvent convenir d'une durée plus longue sans plafond maximal. Si le bail arrive à son terme sans manifestation des parties, il se renouvelle tacitement aux mêmes conditions. Cependant, contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne confère pas au locataire un droit au renouvellement assorti d'une indemnité d'éviction en cas de refus du bailleur. Le bailleur souhaitant modifier les conditions doit notifier le locataire au moins six mois avant l'échéance, faute de quoi le contrat est reconduit.

En cours de bail :

  • Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de six mois, sauf clause plus favorable.
  • Le bailleur ne peut rompre le contrat avant son terme que pour manquement du locataire à ses obligations (impayés, usage non conforme, travaux dangereux), et la rupture devra être justifiée et proportionnée.

Obligations principales du bailleur et du locataire

  • Le bailleur doit délivrer un local conforme à la destination, en bon état d'usage et d'entretien, et assurer la jouissance paisible du preneur.
  • Le locataire doit payer le loyer et les charges, user des lieux conformément à la destination, souscrire les assurances obligatoires et réaliser l'entretien courant.
  • La répartition des réparations est déterminée par le contrat ; à défaut, le régime légal s'appliquera.

Comparaison rapide avec les autres baux

  • Bail commercial : vise les fonds de commerce, activités commerciales, industrielles ou artisanales ; le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement et d'une protection plus forte (indemnité d'éviction).
  • Bail dérogatoire : contrat précaire et temporaire, limité à 3 ans maximum, réservé aux mêmes catégories que le bail commercial mais sans droit au renouvellement.
  • Bail professionnel : destiné aux professions libérales/BNC, durée minimale 6 ans, résiliation flexible pour le locataire, protection limitée par rapport au bail commercial.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 - Médecin : un médecin ouvre un cabinet et signe un bail professionnel pour un local de 60 m2 exclusivement dédié aux consultations. Le bail précise la destination, le montant du loyer indexé annuellement sur un indice professionnel, l'interdiction de sous-louer et la répartition des charges. Le médecin est libre de résilier avec un préavis de six mois si il s'installe ailleurs.

Exemple 2 - Architecte en colocation : plusieurs architectes souhaitent partager un atelier. Ils signent un bail collectif sous la forme d'une société civile professionnelle locataire, ou concluent des baux individuels selon leur montage. Le bail prévoit la répartition des charges, l'usage exclusif professionnel et les règles d'accès aux communs.

Exemple 3 - Local mixte : un consultant habite et travaille dans le même appartement. Le bail professionnel n'est pas adapté ; il faudra un bail mixte ou des clauses spécifiques autorisant une partie habitation et une partie professionnelle, avec mention des droits et obligations afférents.

Points de vigilance

  • Vérifier la qualification fiscale de l'activité (BNC) et l'impact sur la TVA et la déductibilité des charges.
  • Prévoir des clauses claires sur la révision du loyer et les travaux lourds pour éviter les litiges.
  • Contrôler les diagnostics et s'assurer de la conformité du local aux normes de sécurité et d'accessibilité si applicable.

Conclusion

Le bail professionnel est un instrument contractuel souple et adapté aux professions libérales, offrant une liberté contractuelle importante mais une protection juridique moins contraignante que le bail commercial. Une rédaction précise, l'inventaire des diagnostics et des clauses standardisées (durée, préavis, révision, répartition des réparations) sont indispensables pour prévenir les conflits et sécuriser l'exploitation professionnelle du local.