Droit de préemption commercial de la commune : définition et modalités
Présentation générale
Le droit de préemption commercial permet à une collectivité territoriale, généralement la commune ou un EPCI, d'acquérir prioritairement un bien cédé (fonds artisanal, fonds de commerce ou baux commerciaux) situé dans un périmètre déterminé. Ce droit vise à préserver et développer l'équilibre commercial et l'attractivité des centres-villes ou des quartiers, dans l'intérêt général. Il complète le droit de préemption urbain qui concerne principalement les murs et les immeubles.
Biens concernés et périmètre
Peuvent être soumis au droit de préemption commercial :
- les fonds artisanaux et les fonds de commerce ;
- les baux commerciaux cédés dans le périmètre de sauvegarde ou de revitalisation ;
- les terrains destinés à accueillir des commerces d'une surface de vente située entre 300 m² et 1 000 m², lorsque la réglementation locale l'autorise.
En revanche, la préemption commerciale ne porte pas directement sur les murs attachés au fonds : l'acquisition simultanée des murs relève du droit de préemption urbain si la cession en comporte les éléments immobiliers.
Cadre juridique et buts poursuivis
Le droit se fonde sur des délibérations municipales et des schémas locaux de commerce. Son justification est principalement : maintien des services de proximité, diversification de l'offre commerciale, lutte contre la vacance commerciale et soutien à la reprise par des porteurs de projet conformes aux objectifs locaux.
Procédure et formalités
Avant toute vente d'un fonds ou cession de bail située dans le périmètre, le cédant doit adresser une déclaration d'intention de vendre à la commune. Cette déclaration doit contenir des informations précises :
- prix et conditions de la cession ;
- identité et activité de l'acquéreur pressenti ;
- effectifs salariés et nature des contrats ;
- chiffre d'affaires du cédant.
À réception, la commune ou son délégataire dispose d'un délai de deux mois pour exercer le droit de préemption, l'acquérir ou renoncer. L'absence de réponse vaut renonciation et permet au cédant de vendre aux conditions déclarées.
Délégation et acteurs
La commune peut déléguer l'exercice du droit à l'EPCI, un établissement public, une société d'économie mixte (SEM), un concessionnaire d'aménagement ou le titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC). Lorsqu'il y a délégation, la déclaration d'intention de vendre est transmise au délégataire, qui prend la décision dans les mêmes délais.
Conséquences juridiques et financières
Si la collectivité exerce le droit, elle acquiert le bien aux prix et conditions indiqués dans la déclaration. En cas de contestation sur le prix, une procédure d'expertise peut être mise en place. Les biens acquis entrent ensuite dans le patrimoine de la collectivité ou du délégataire et peuvent être affectés à une exploitation directe, à une cession contrôlée ou à une revente dans le cadre d'un projet de redynamisation.
Sanctions et risques liés à l'omission
Le non-respect de l'obligation de déclaration expose la vente à l'annulation. Par exemple, si un cédant omet de déclarer la cession d'un fonds et conclut la vente, l'acquéreur ou la commune peut demander l'annulation de l'acte pour vice de procédure.
Exemples et cas pratiques
Exemple 1 : une commune détecte la vente d'une boulangerie au cœur d'une zone commerçante. Elle exerce son droit pour maintenir une offre alimentaire et confie l'exploitation à une SEM municipale. Exemple 2 : un propriétaire souhaite vendre un local commercial et les murs. La commune préempte le fonds, mais pas les murs ; l'acquisition des murs nécessite l'activation du droit de préemption urbain par la même ou une autre procédure. Exemple 3 : un EPCI délégué par plusieurs communes préempte un fonds pour le confier à un porteur de projet social pour conserver un commerce de proximité.
Conseils pratiques
- Pour le cédant : respecter strictement la déclaration d'intention de vendre et conserver les preuves d'envoi.
- Pour la collectivité : définir clairement les objectifs de politique commerciale et prévoir des mécanismes de valorisation des biens acquis.
- Pour l'acquéreur pressenti : anticiper la possibilité de préemption et intégrer ce risque dans l'offre.