Loueur en meublé professionnel (LMP) - définition et régime fiscal
Définition synthétique
Un loueur en meublé professionnel désigne une personne physique ou morale dont l’activité principale et habituelle est la mise en location de logements meublés et qui remplit, pour le foyer fiscal, les conditions légales permettant d’obtenir le statut professionnel. Ce statut est avant tout fiscal : il conditionne l’imposition des recettes locatives, l’imputation des déficits, le traitement des plus-values et, le cas échéant, l’assujettissement aux cotisations sociales et aux obligations commerciales.
Conditions d’obtention du statut
Seuils et critères cumulatifs
Pour être reconnu comme LMP, deux conditions cumulatives doivent en général être réunies :
- La totalité des recettes annuelles tirées de la location meublée (loyers, charges récupérées, prestations accessoires) doit dépasser un seuil fixé par la réglementation ; en pratique, ce seuil est couramment retenu à 23 000 euros par an pour le foyer fiscal.
- Ces recettes doivent excéder, pour le même foyer fiscal, les revenus professionnels provenant des autres activités (salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux hors location, etc.). Autrement dit, la location meublée doit constituer l’activité principale du foyer.
La vérification se fait sur l’année civile. Si ces deux conditions sont réunies, le contribuable entre dans le champ du régime professionnel et peut être qualifié de LMP.
Inscription et nature de l’activité
Le statut implique souvent une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les personnes physiques qui exercent à titre professionnel et habituel. La forme juridique peut varier (exploitation en nom propre, société civile, société commerciale), mais la qualification dépend des recettes et de la place de l’activité dans les revenus du foyer. Certaines activités apparentées (parahôtellerie, prestations d’accueil et de restauration) peuvent relever d’un régime différent, car elles intègrent des services associés.
Régimes fiscaux applicables
Imposition en catégorie BIC
Les revenus des LMP sont, par nature, imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux voies principales existent pour le calcul de l’impôt :
- Régime réel d’imposition sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR) : les recettes déclarées en BIC permettent de déduire les charges réelles, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et, surtout, les amortissements.
- Option pour l’impôt sur les sociétés (IS) : si l’activité est exercée via une société soumise à l’IS (SARL, SAS, SCI à l’IS), les résultats sont imposés au taux des sociétés ; le régime d’amortissement et la comptabilité diffèrent et la distribution de dividendes entraîne une imposition séparée pour les associés.
Régime micro-BIC
Un régime simplifié existe sous la forme du micro-BIC : il consiste en un abattement forfaitaire (généralement 50 % pour la location meublée dite commerciale) au lieu de la déduction des charges réelles. Ce régime n’est possible que si le chiffre d’affaires n’excède pas des plafonds légaux. En pratique, son intérêt diminue lorsque l’investisseur souhaite amortir le bien ou déduire des charges importantes.
Conséquences fiscales et opportunités
Déductibilité et amortissements
Une caractéristique majeure du statut LMP est la possibilité de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier. La comptabilité en régime réel permet d’inscrire : le coût d’acquisition du logement (hors terrain) sur une durée raisonnable d’utilisation, et le mobilier sur des durées courtes (par exemple 5 à 10 ans selon la nature). Les amortissements viennent diminuer le résultat imposable sans générer de décaissement immédiat, ce qui peut conduire à un résultat fiscal nul ou déficitaire.
Déficits et imputation
Les déficits générés par l’activité LMP peuvent, sous conditions, être imputés sur le revenu global du foyer lorsque l’activité est professionnelle. Cela crée une optimisation fiscale significative : par exemple, un déficit important provoqué par des amortissements élevés peut être imputé sans limite par rapport au montant des autres revenus, sous réserve des règles spécifiques et d’une tenue comptable conforme.
Plus-values et exonérations
Au moment de la cession d’un bien exploité en LMP, le régime des plus-values professionnelles ou des plus-values des particuliers s’applique selon la structure et l’ancienneté. Des exonérations totales ou partielles peuvent exister si les recettes antérieures de l’activité sont inférieures à certains seuils sur les deux années précédant la cession ; les modalités varient selon l’option fiscale et la forme juridique.
Obligations administratives et fiscales
Le statut professionnel entraîne plusieurs obligations pratiques : tenir une comptabilité commerciale conforme, déposer les déclarations fiscales (formulaire adapté selon IR ou IS), et potentiellement s’immatriculer au RCS. Le LMP peut également être assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si son chiffre d’affaires dépasse le seuil prévu, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), bien que la CVAE soit exclue en dessous d’un certain plafond.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Exemple 1 - basculement en LMP
Mme A perçoit 28 000 euros de loyers meublés annuels pour l’ensemble du foyer et a des salaires cumulés de 12 000 euros. Les deux conditions sont réunies : recettes supérieures à 23 000 euros et recettes de location supérieures aux autres revenus professionnels. Mme A peut être considérée comme loueur en meublé professionnel et, si elle opte pour le régime réel, amortir son bien et imputer d’éventuels déficits sur son revenu global.
Exemple 2 - LMP vs LMNP
M. B perçoit 20 000 euros de loyers et 25 000 euros de salaires. Même si l’activité est régulière, le seuil de 23 000 euros n’est pas atteint et les loyers sont inférieurs aux autres revenus : M. B relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il ne bénéficie pas des mêmes possibilités d’imputation des déficits sur le revenu global et n’a normalement pas à s’inscrire au RCS.
Exemple 3 - incidence d’un amortissement
Acquisition d’un appartement 200 000 euros (hors terrain) avec mobilier 10 000 euros. En régime réel, l’exploitant amortit l’immobilier à 2 % par an (soit 4 000 euros) et le mobilier à 10 % (1 000 euros). Si les loyers nets annuels sont de 12 000 euros, ces amortissements généreront un résultat comptable négatif (déficit) qui pourra, sous conditions LMP, être pris en compte pour réduire l’imposition sur le revenu global.
Points de vigilance et conseils pratiques
- Anticiper la tenue d’une comptabilité commerciale et, le cas échéant, recourir à un expert-comptable pour sécuriser les amortissements et le traitement des déficits.
- Vérifier l’opportunité d’une immatriculation au RCS dès que l’activité est professionnelle ; l’absence d’immatriculation peut engager des redressements.
- Comparer le choix entre IR réel et option IS en fonction du projet : l’IS peut réduire l’impôt immédiat mais modifie le traitement des amortissements et des distributions.
- Surveiller les seuils de recettes chaque année : un foyer peut basculer d’un régime à l’autre si les revenus évoluent.
- Documenter l’ensemble des prestations et facturations (loyers, charges, prestations annexes) pour éviter les requalifications.
Conclusion pratique
Le statut de LMP offre des avantages fiscaux forts (déduction des charges, amortissements, imputation des déficits) mais exige une rigueur administrative et comptable. Son obtention repose sur des critères quantitatifs clairs et entraîne des conséquences sur l’imposition, les cotisations et les obligations déclaratives. Avant de solliciter ce statut ou d’opter pour une structure soumise à l’IS, il est recommandé d’effectuer des simulations chiffrées et, le cas échéant, de s’appuyer sur un expert fiscal pour optimiser la stratégie patrimoniale.