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Parahôtellerie

Mise à jour 06/10/2025 Fiscalité

Parahôtellerie - définition et régime fiscal

Définition synthétique

La parahôtellerie désigne l'activité d'exploitation de locaux meublés offrant, de façon durable et organisée, des prestations proches de celles d'un établissement hôtelier. Pour être qualifiée de parahôtelière, l'exploitation doit fournir au minimum trois des quatre prestations suivantes de manière régulière et tout au long de l'année : service du petit déjeuner, entretien et nettoyage quotidien, réception ou accueil des clients (physique ou électronique) et mise à disposition du linge. Cette qualification a des implications fiscales et comptables précises, distinctes de la simple location meublée.

Conditions opérationnelles

Les caractéristiques pratiques exigées sont :

  • présence d'une organisation ou d'un mandataire garantissant les prestations (conciergerie, gestionnaire, syndicat de copropriété ou plateforme) ;
  • prestation proposée de façon continue et non occasionnelle (activité accessible toute l'année) ;
  • réalisation effective et répétée des prestations, même si la réception est partiellement assurée par des moyens électroniques ;
  • distinction claire entre la fourniture du logement et la fourniture de services accessoires facturés.

Régime fiscal général

Sur le plan fiscal, la parahôtellerie est assimilée à une activité commerciale et relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En conséquence :

  • les recettes liées aux prestations parahôtelières sont soumises à TVA lorsque la structure fournit des services assimilables à ceux de l'hôtellerie ;
  • le propriétaire exploitant peut opter pour le régime réel d'imposition et déduire l'ensemble des charges réelles, y compris les amortissements du bien exploité (hors valeur du terrain) ;
  • la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition, les travaux, les frais d'agence et certains frais de notaire est possible si l'exploitant remplit les conditions d'assujettissement.

TVA et assujettissement

L'existence d'une activité assujettie à la TVA repose sur la réalité des services fournis. Le recours à un intermédiaire (conciergerie, plateforme) n'empêche pas la qualité d'exploitant si les missions sont exercées de façon continue. À l'inverse, une simple mise à disposition occasionnelle sans prestations régulières restera en dehors du champ de la parahôtellerie et relèvera alors du régime de la location meublée non professionnelle.

Imposition, amortissements et déficits

Sous le régime réel, l'exploitant imputera sur le résultat fiscal les charges et l'amortissement du bien (hors valeur du terrain). Les pertes constatées peuvent, sous conditions de statut professionnel, être imputées sur le revenu global; sinon elles ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature pendant une durée limitée. La qualification de professionnel dépend notamment de la participation directe et continue à l'activité et des seuils de recettes applicables.

Avantages fiscaux et droits connexes

  • Récupération de la TVA sur les coûts d'acquisition et de rénovation lorsque l'activité est assujettie ;
  • possibilité d'amortir l'immeuble exploité et le mobilier, réduisant l'assiette imposable ;
  • accès à des dispositifs fiscaux spécifiques : exonération partielle ou totale d'IFI sous conditions, possibilités d'aménagement des plus-values à terme, et traitement spécifique dans le cadre de transmissions (régime Dutreil possible) ;
  • meilleure lisibilité comptable pour les investisseurs souhaitant valoriser la rentabilité nette après prise en compte de la TVA récupérée.

Risques, limites et cas pratiques

Principaux risques à anticiper :

  • perte du bénéfice de la TVA récupérée en cas de requalification si les services n'ont pas été fournis de façon réelle et continue ;
  • complexité administrative accrue (tenue d'une comptabilité commerciale, déclaration de TVA, amortissements) ;
  • incertitudes en cas d'un mix d'activités (courte durée et location longue durée) nécessitant une distinction comptable stricte.

Exemples pratiques :

  • Propriétaire A achète un appartement et confie la gestion à une conciergerie assurant petit déjeuner, ménage hebdomadaire, accueil électronique et linge. L'opération est qualifiée de parahôtellerie : A récupère la TVA sur l'achat, amortit le bien et déclare en BIC.
  • Investisseur B propose uniquement la mise à disposition meublée avec ménage ponctuel sans petit déjeuner ni réception : B est plutôt en location meublée traditionnelle et ne bénéficie pas des règles de parahôtellerie.

Conclusion

La parahôtellerie est un régime attractif pour les propriétaires souhaitant combiner rentabilité et prestations d'hébergement proches de l'hôtellerie. Son intérêt fiscal (TVA récupérable, amortissements, traitements spécifiques) est réel, mais la mise en oeuvre exige une organisation rigoureuse, une comptabilité adaptée et une vérification préalable des conditions d'assujettissement. Avant tout engagement, il est recommandé de simuler les flux fiscaux et de formaliser contractuellement les prestations fournies pour sécuriser le statut.